En Thaïlande, les ressortissants étrangers (personnes physiques et morales) peuvent être propriétaires d’un appartement en copropriété dans les limites du quota de propriété étrangère d’un condominium, mais les « étrangers » qui achètent un condominium en Thaïlande doivent être admissibles à la propriété étrangère en vertu de l’article 19 de la Loi sur les condominiums en Thaïlande. La pleine propriété étrangère d’une copropriété en Thaïlande signifie que :

a) pas plus de 49 % de la surface de logement totale d’une copropriété peut appartenir à des étrangers, les 51 % restants doivent appartenir à des personnes physiques ou morales thaïlandaises (par exemple, pour 100 logements identiques, seulement 49 peuvent être en propriété étrangère),

b) lorsque la propriété étrangère est disponible, l’acheteur étranger doit être admissible à la propriété en vertu de l’article 19 de la Loi sur les condominiums, ce qui signifie habituellement qu’il a dûment apporté en Thaïlande une devise étrangère au moins égale au prix d’achat total de l’unité d’habitation et a échangé ce montant en baht thaïlandais en Thaïlande.

Attention, il existe deux types d’immeubles résidentiels en Thaïlande : les condominiums enregistrés et autorisés auprès du Land Department offrant la propriété absolue des unités individuelles, et les immeubles résidentiels NON autorisés comme condominium et donc ne proposant pas la propriété individuelle sur ces unités. De l’extérieur, ces bâtiments pourraient avoir la même apparence, mais légalement, ils ne peuvent être comparés.

L’étranger qui acquiert un logement en copropriété par voie de succession, soit en tant qu’héritier légal, soit en tant qu’héritier testamentaire, acquiert la propriété ; toutefois, à moins qu’il ne soit admissible à la propriété en vertu de l’article 19 de la loi sur les copropriétés, la loi exige que l’étranger dispose du logement dans les douze mois suivant la date de son acquisition.

La loi sur les condominiums répartit les héritiers étrangers en deux catégories : les étrangers admissibles (19 article 19/5) et les étrangers non admissibles (19 article 19/7). Dans la première catégorie figurent notamment les étrangers autorisés à résider dans le Royaume en vertu de la loi sur l’immigration.

Si l’étranger n’est pas admissible à la propriété en vertu de la Loi sur les condominiums — c’est la grande majorité des cas —, alors il doit céder l’unité dans un délai d’un an. Si l’étranger ne le fait pas, le directeur général du département des terres a le pouvoir de vendre le logement en copropriété au nom de l’étranger (article 19 de la loi sur les copropriétés).

En vertu de l’article 1629 du Code civil et commercial de Thaïlande, il existe 6 catégories d’héritiers légaux qui possèdent le droit d’hériter dans l’ordre suivant :

• Descendants
•  Ascendants
•  Frères et sœurs de sang total
•  Frères et sœurs de sang mêlé
• Grands-parents
• Oncles et tantes

Les lois héréditaires thaïlandaises désignent les héritiers ab intestat et tant qu’il y a un héritier survivant dans l’une des catégories, l’héritier de la catégorie inférieure n’a pas droit à une part dans les actifs. S’il y a plus d’un héritier dans une catégorie donnée, ceux-ci se partagent à parts égales les biens disponibles pour cette catégorie. La seule exception est lorsqu’il y a un descendant et un ascendant, auquel cas ils prennent une part égale (article 1630).

Le conjoint survivant est un héritier statutaire, sous réserve des dispositions spéciales de l’article 1635 du code civil et commercial. Son droit dépend de l’existence d’une autre catégorie d’héritiers légaux. S’il y a des enfants survivants du défunt, le conjoint et les enfants partagent la succession entre eux. Par conséquent, s’il y a trois enfants, la succession sera divisée en quatre parts égales.

L’exhérédation (le fait de déshériter une personne) au sens premier du terme est devenue impossible en France en ce qui concerne les descendants, puisqu’une réserve leur est automatiquement accordée. Il faut savoir que ce n’est pas le cas en Thaïlande.

Le code civil et commercial thaïlandais stipule que l’exhérédation d’un héritier ne peut se faire que par un testament écrit. Il est sous-entendu que lorsque le testateur distribue tous ses biens par testament, les héritiers qui ne sont pas inclus dans le testament sont considérés comme déshérités.

Contrairement à ce qui se passe dans d’autres pays, le Code civil et commercial thaïlandais ne prévoit pas de motifs spécifiques pour déshériter un héritier légal.

En clair, une personne désigne qui elle veut comme héritier dans son testament.

L’exécution ou l’administration d’une succession en Thaïlande est soumise à la nomination d’un administrateur par le tribunal. L’exécuteur testamentaire est une personne désignée par le testateur pour « exécuter » la succession.

En principe, l’exécuteur testamentaire n’a pas la libre disposition des biens du défunt.

Le droit thaïlandais régit les biens acquis pendant le mariage et ne reconnaît pas la séparation des biens à la différence par exemple des droits européens. La Thaïlande ne reconnaissant que le régime de la communauté réduite aux acquêts, le contrat de mariage est surtout une photo des patrimoines au moment du mariage pour faciliter la répartition du patrimoine en cas de divorce.

Historiquement, il s’agissait de protéger les épouses qui souvent ne travaillaient pas et n’avaient donc pas de revenus propres. En cas de séparation complète, elles risquaient de se retrouver sans rien.

Cela signifie que le contrat de mariage ne pourra porter sur la séparation des biens acquis pendant le mariage en Thaïlande, mais sur d’autres points : gestion de ces biens et surtout un état des biens de chaque partie avant le mariage.

Un contrat de mariage (prémarital ou prénuptial) est un document juridique que les parties signent avant de se marier et qui organise les relations des conjoints en matière de patrimoine durant le mariage ou lors de la dissolution du mariage (par exemple, lors d’un divorce).

Pour les personnes voulant protéger les biens acquis avant le mariage et durant le mariage, un contrat prénuptial est indispensable.

Traditionnellement, lorsqu’une partie fortunée épousait une partie qui l’était moins, ces contrats visaient à protéger la partie la plus riche.

Mais aujourd’hui, ces contrats peuvent aussi être utiles quand les lois régissant le mariage dans un pays étranger peuvent vous être inconnues ou défavorables.

Un contrat prénuptial peut permettre d’éviter des problèmes éventuels notamment en cas de séparation ou de divorce.

Le principal problème lié à ce type de contrat vient lorsque les époux sont de nationalités différentes. Ainsi dans certains pays, ces contrats doivent être signés par un notaire. Dans d’autres, comme aux États-Unis, chaque état possède ses propres règles.

Ainsi, en Californie, un contrat prénuptial doit être signé 7 jours avant un mariage, car cela donne le temps aux parties de consulter un avocat. En France, on parle souvent d’un contrat de mariage.

L’important est de savoir que les règles changent d’un pays à l’autre, et que certaines clauses d’un contrat peuvent être invalides dans un autre pays. Les lois de différents pays peuvent entrer en conflit.

En vertu de la législation thaïlandaise, les accords post-maritaux n’ont pas une grande force légale en raison de la clause 1469 du Code commercial et civil de Thaïlande.

Sans entrer dans le détail, il vaut mieux privilégier les contrats prénuptiaux. Ceux-ci sont des actes publics qui doivent être enregistrés lors du mariage.

Cela découle du vieux principe d’annoncer en droit civil aux tierces parties le régime légal qui gouvernera la relation entre les conjoints.

L’accord prénuptial peut comporter des clauses sur la juridiction en cas de divorce, des clauses sur la gestion des propriétés communes. L’accord peut aussi servir en cas de divorce à l’étranger, à choisir le régime matrimonial d’un des pays.

Le contrat prémarital sert également à clairement établir les actifs des parties au moment du mariage afin de protéger ce patrimoine en cas de divorce.

Un bon contrat prénuptial énumérera les biens et les valeurs des parties afin de définir et protéger ces biens en cas de divorce.

Pour que le contrat prénuptial soit valide, il doit strictement respecter les règles légales qui exigent que :

• Ce contrat doit être écrit, compris et signé des deux parties ;
• Deux témoins sont nécessaires ;
• Le contrat prénuptial doit être ENREGISTRÉ lors du mariage légal en Thaïlande sous peine de nullité.

Dans la pratique, ce contrat est annexé au certificat de mariage dans la localité où le mariage est enregistré.

Si l’un des époux souhaite mettre fin au mariage, la loi thaïlandaise l’autorise à divorcer sans avancer de raison. En effet, le mariage est un contrat civil.

Par conséquent, les conjoints peuvent, en suivant la procédure, modifier et annuler leur contrat par consentement mutuel. Les divorces incontestés การหย่าโดยความยินยอมร่วมกันหรือไม่มีข้อโต้แย้ง (on parle également de divorces administratifs) sont peu onéreux et rapides. Themis peut vous aider à rédiger un contrat de divorce bilingue et vous accompagner dans cette démarche.

Rappelons que de nombreux pays de droit civil acceptent ces divorces incontestés. À l’inverse, les pays gouvernés par le Common Law (Royaume-Uni, États-Unis, Australie) qui n’acceptent pas le concept de divorce non contesté exigent une décision judiciaire.

Si les deux conjoints ne sont pas d’accord pour divorcer, le divorce sera dit contesté การฟ้องหย่า.

La procédure de divorce peut alors s’avérer très coûteuse et exiger l’intervention d’un avocat spécialisé dans les questions de divorce.

Le divorce incontesté

 การหย่าโดยความยินยอมร่วมกันหรือไม่มีข้อโต้แย้ง

Le divorce incontesté — ou divorce par consentement mutuel — est la forme administrative du divorce la plus fréquente en Thaïlande.

Ce divorce est préféré par les couples en raison de sa rapidité, de son efficacité et de son coût. Cependant, tous les couples ne peuvent pas utiliser ce type de divorce. Seuls ceux qui ont enregistré leur mariage en Thaïlande, peuvent bénéficier de cette option.

Le divorce par consentement mutuel doit être fait par écrit et certifié par la signature de deux témoins conformément à l’article 1514 du Code civil et commercial.

Un accord de divorce peut être conclu soit au bureau de district soit directement dans un cabinet d’avocats.

Il n’existe pas de format requis pour cet accord, l’important est que les deux parties acceptent librement de divorcer et comprennent les enjeux de cette décision en toute connaissance de cause.

C’est pourquoi un accord bilingue est essentiel pour un couple thaïlandais étranger. Themis a l’habitude de rédiger ce type de contrat bilingue.

En vertu de la loi thaïlandaise, la présence de deux témoins pour signer l’accord de divorce est également indispensable et l’accord doit être enregistré au bureau de district.

Une partie souhaite divorcer, mais pas l’autre conjoint. Ou bien, les questions relatives au partage de propriété matrimonial et à la garde des enfants ne peuvent être résolues à l’amiable entre les époux.

Si les deux parties ne peuvent s’entendre sur leur divorce, la partie souhaitant divorcer doit déposer une requête auprès du tribunal.

Mais pour ce faire, elle doit avancer une raison valable pour justifier sa demande.

En effet, le fardeau de la preuve incombera à la personne demandant le divorce et elle devra comparaître devant le tribunal et expliquer, preuves à l’appui, les raisons motivant sa demande de divorce.

Nous ne sommes donc pas loin du concept de divorce pour faute. L’intervention d’un avocat est essentielle pour apprécier honnêtement de la force des éléments de preuve que le demandeur présentera devant la cour.

Pour le divorce contesté, le Code civil et commercial thaï prévoit notamment les motifs suivants dans l’article 1516. :

Le mari entretient ou honore une autre femme

L’épouse a commis un adultère.

 Le conjoint est coupable d’inconduite (pénale ou autre).

Le conjoint a porté atteinte à la santé physique et psychologique de l’autre.

Un des conjoints a quitté le domicile conjugal depuis plus d’un an.

Un conjoint a été condamné par jugement définitif de la Cour à plus d’un an de prison ferme, ceci si l’infraction a été commise sans aucune participation, consentement ou connaissance de l’autre conjoint.

La cohabitation risque de causer à l’autre partie des blessures ou des problèmes excessifs.

Le mari et la femme vivent volontairement séparément depuis plus de trois ans.

Un conjoint a été déclaré disparu ou a quitté le domicile pendant plus de trois ans et il est incertain s’il est vivant ou décédé.

Le conjoint manque à son devoir d’assistance.

Un des conjoints a souffert sans interruption pendant plus de trois ans de problèmes mentaux difficilement curables.

Un conjoint a rompu son obligation de bon comportement.

Un des conjoints souffre d’une maladie transmissible, dangereuse et incurable qui peut causer des blessures à l’autre conjoint.

Un des conjoints est atteint d’un handicap physique qui l’empêcherait de cohabiter de façon permanente en tant que mari et femme.

Pas besoin de déposer sa demande personnellement. La partie à l’initiative de la demande de divorce peut être représentée par un avocat quand elle dépose sa demande avant la saisine du tribunal. Themis peut vous accompagner dans ce processus très formel.

Par contre, la partie à l’initiative de la demande ne peut pas être représentée par un conseil lors des audiences. Elle sera appelée à comparaître au moins une fois pour témoigner contre l’autre époux et faire valoir sa demande de divorce.

Un testament est toujours préférable, mais avec ou sans testament, les héritiers ou leur conseil juridique doivent saisir le tribunal pour demander la nomination d’un ou plusieurs exécuteurs testamentaires qui vont liquider la succession et répartir les biens entre les héritiers.

Un dossier très formel est déposé et une audience a lieu en présence des héritiers qui vont être interrogés par le juge. Celui-ci rendra un jugement temporaire nommant les exécuteurs testamentaires. Après un délai légal, ce jugement deviendra définitif. Pendant ce processus, la succession peut être contestée par une personne qui estime que ses droits n’ont pas été respectés.

Themis peut vous accompagner au cours de cette course d’obstacles. La plupart des successions peuvent être réglées en moins de six mois.

Cette demande exige la détention préalable d’un visa non immigrant B, obtenu si possible auprès d’une ambassade ou d’un consulat thaïlandais. Idéalement, il doit donc être obtenu avant l’arrivée en Thaïlande.

D’autre part, l’employeur du demandeur doit être une entité juridique ayant un capital minimum intégralement libéré de 2 millions de bahts ainsi que 4 employés thaïlandais (critères applicables par employé étranger).

Une fois complète, la demande sera soumise au département de l’Emploi (grom gan jat ha ngan กรมการจัดหางาน en thaï) du ministère du Travail (gra-suang raeng ngan กระทรวงแรงงาน) pour votre province ou région.

Le processus de traitement prend généralement de deux à quatre semaines. Mais ce délai est très variable et peut aller d’environ 7 jours ouvrables à Bangkok jusqu’à deux mois comme à Phuket.

L’employeur devra fournir les documents indispensables à la demande de permis de travail, et vérifier que la profession que son employé effectuera n’est pas interdite aux étrangers.

L’employé devra également recevoir un salaire minimum conformément à la réglementation sur les travailleurs étrangers (salaire minimum de 50 000 bahts pour les ressortissants français, belges, suisses et canadiens).

Une fois le permis prêt, son titulaire sera convoqué au bureau pour payer son permis, le signer et recevoir son petit livre bleu (WP4). Celui-ci doit être conservé avec lui ou à son lieu de travail pendant ses heures de travail.

Il existe des directives spéciales concernant les déductions standard pour les sociétés constituées à l’étranger qui travaillent en Thaïlande, mais ne peuvent établir la preuve de leurs dépenses.

Les déductions standard sont autorisées en fonction du type d’activité commerciale à l’origine du revenu. Les bénéfices nets résultants de ce calcul sont imposés à un taux normal.